Опросы предпринимателей показывают, что более чем для 70% из них получение заемных средств в банках либо просто нереально, либо сопряжено с огромными трудностями. Кредитные организации выдвигают очень жёсткие требования по параметрам бизнеса потенциального заемщика и по обеспечению займов. Снизились и суммы предоставляемых кредитов: если ранее заемщик был вправе рассчитывать на средства в размере до 80% от оценочной стоимости залога, то нынче планка упала до 50%, а часто - даже меньше. Причём само обеспечение сформировать также стало труднее: не каждый банк сегодня согласиться кредитовать под залог, скажем товара - он запросто может оказаться никому не нужен, а цены на него способны значительно упасть. То же самое можно сказать относительно недвижимого имущества - после того, как цены на недвижимость прекратили свой рост и на рынке наметились признаки "нисходящей" тенденции, кредиторы очень осторожно относятся к подобному залогу, одобряя только самые "вкусные" объёкты.

Но то счастливое время уже в прошлом. Несмотря на то, что еще год назад даже сами банкиры были уверены в защищенности российского рынка недвижимости от влияния мирового финансового кризиса, реальность демонстрирует гораздо более плачевное развитие событий. Условия ипотечного кредитования повсеместно ухудшились, число кредиторов сократилось на порядок, в стране начала быстро расти численность безработных. Потребность в собственных квартирах у россиян, конечно, осталась на высоком уровне. Вот только реализовать эту потребность они не могут без доступной кредитной поддержки.

Проблем прибавила и девальвация рубля - его курс за прошедшие полгода упал с 23-24 рублей за доллар до нынешних 36. И что будет дальше - никто не берется предсказать. Заверениям Центробанка о недопущении дальнейшего ослабления национальной валюты полностью доверяют только записные оптимисты. Пессимисты же понимают, что если доходы от сырьевого экспорта в ближайшие месяцы не восстановятся, то хваленых золото-валютных резервов государства надолго не хватит, и рубль продолжит свое падение.

Всё это привело к тому, что расходы на обслуживание валютных ипотечных кредитов резко выросли, а перспективы получения прибыли от реализации купленных квадратных метров - как раз наоборот. Пока нельзя говорить о каком-то "обвале цен" на квартиры, но их постепенное проседание заметно невооруженным глазом. Да и стоимость аренды жилья потихоньку поползла вниз в большинстве городов. Что же делать в такой ситуации гипотетическому инвестору, которому удалось "вляпаться" в рынок в такой неудачный момент?
Продолжать держаться за купленное жильё, изо всех сил выплачивая резко подорожавший (в рублях) долларовый заём? Или же как можно быстрее "выйти из бизнеса", отказавшись от оплаты кредита (в этом случае банк забирает квартиру). Возможен и более мягкий вариант: продать недвижимость, предварительно заручившись согласием банка, и полностью погасить кредит, оставив себе разницу (если таковая окажется).

Очевидно, что принимать такие серьёзные решения с уверенностью можно, лишь зная, как будут вести себя цены в будущем. Но даром предвиденья не обладают самые опытные специалисты. Они могут только предполагать и говорить о вероятностях того или иного варианта поведения рынка. Недостатка в прогнозах - причем совершенно противоположной направленности - сегодня нет. В целом, весь спектр предсказаний можно разделить на два направления. Первое - углубление кризиса и медленное, но неуклонное снижение рыночных цен на квартиры в стране на протяжении ближайших 3-5 лет. Второе - достижение рынком "дна" в течение ближайших месяцев, а затем - рост цен. Приверженцы второго варианта считают, что новое ценовое ралли будет спровоцировано такими факторами, как сокращение строительства новых домов и желание состоятельных граждан максимально вложить оставшиеся у них капиталы в недвижимое имущество на время кризиса.

Всего за каких-то три-четыре месяца процентные ставки по кредитам выросли чуть ли не вдвое: если в начале лета 2008 года рублевая ипотека обходилась заемщикам в 11-13 процентов годовых, то теперь ставки доходят чуть ли не до 25-30%. По данным кредитного брокера "Фосборн хоум", лучшее, что может сегодня найти гражданин, решивший улучшить свои жилищные условия с привлечением банковских денег - это долларовые ипотечные займы под 13% либо рублевые - под 16,5% годовых.

Но даже по новым процентным ставкам получить кредит удается далеко не всем претендентам. Банки сегодня существенно ужесточили требования к финансовому положению заемщиков. Ранее теоретически можно было претендовать на кредитование, зарабатывая от 1000 долларов в месяц. Сегодня банкиры желают видеть среди своих клиентов людей с доходом никак не менее 2500 долларов на семью. При этом девальвация рубля заметно сократила количество таких домохозяйств: еще летом 2500 долларов были эквивалентны 65 тысячам рублей, нынче та же сумма в валюте обменивается уже на 90 тысяч рублей.

В результате среди ипотечных заемщиков становится все меньше молодёжи до 30 лет, и всё больше - состоявшихся бизнесменов или менеджеров компаний. Согласно информации того же "Фосборн хоум", средний возраст ипотечного заемщика сейчас увеличился и находится в диапазоне от 30 до 40 лет. Снизился и удельный вес рабочих и служащих - они сегодня не слишком уверены в своём будущем и опасаются связывать себя кредитными обязательствами. В то же время общее количество заявок на кредитование практически не снизилось: освободившиеся места наемного персонала в приемных банков заняли владельцы собственного бизнеса. Правда, банки традиционно предпочитают кредитовать именно тех, кто "сидит на зарплате", не слишком приветствуя повышенные риски ведения своего дела.

Вследствие вышесказанного значительно уменьшился процент одобренных заявок на ипотечное кредитование: "Если летом банки одобряли 70-80% всех направленных к ним клиентов, теперь - только около 40%", - констатирует Виктор Афонин, директор департамента маркетинга кредитного брокера "Фосборн хоум". При этом надо учитывать и сокращение - в разы - числа занимающихся ипотекой российских банков. Так, из 70 кредитных организаций, сотрудничавших с "Фосборн хоум" и финансировавших покупку жилья "до кризиса", сейчас на ипотечном рынке продолжают работать только 10.

Банки предпочитают сосредоточить свои ресурсы на краткосрочных операциях, поскольку неопределенность перспектив российской и мировой экономик всё ещё сохраняется. В этих условиях те, кто получил одобрение банка и взял ипотечный кредит, могут считать себя счастливчиками. Могут, но не должны: как уже говорилось ранее, процентные ставки по рублевым займам в размере от 16 до 25% годовых делают такое кредитование весьма сомнительным удовольствием. Оформившие кредит в иностранной валюте рискуют еще больше - несмотря на меньшие процентные ставки, в данном случае велика опасность потерь на конвертации рублевого дохода заемщика в валюту кредита.

Впрочем, конкретное соотношение потенциальных прибылей и убытков будет известно уже позже и не последнюю очередь в нём сыграет будущая динамика курса рубля. Если Центробанку удастся сдержать свое обещание и стабилизировать курс национальной валюты в заявленных границах, то в чуть более выигрышном положении окажутся держатели долларовых займов. В противном же случае вся судьба рублевой ипотеки окажется под вопросом. Ибо для коммерческих банков окажется невозможным поддерживать свои программы долгосрочного кредитования, не имея уверенности в возврате своих средств (не говоря уже о получении прибыли) через 5-10-15 лет. И тогда единственным возможным вариантом развития событий станет отдача всей рублевой ипотеки на откуп государственным структурам наподобие АИЖК. Но способен ли нынешний худеющий российский бюджет вытянуть и эту ношу?